Chers adhérents,

Nombreux d’entre vous nous pose des questions sur le paiement de leurs loyers d’habitation et leurs locations saisonnières.

Pour l’instant, voici les informations que nous pouvons vous communiquer :

− La situation pour les baux d’habitation :

S’il est légitime de ne pas ajouter un fardeau supplémentaire sur les épaules des ménages locataires, alors même qu’ils sont déjà très affectés par l’inquiétude générée par le Covid-19, bon nombre de petits propriétaires bailleurs se trouvent également dans la même situation.

Dans certains cas particuliers pour des indépendants, des commerçants, des personnes travaillant dans la culture, il peut y avoir un impact rapide sur le revenu des locataires. Mais les mesures annoncées par le gouvernement permettront globalement le maintien des salaires.

La question pourrait évoluer à plus long terme, si le confinement dure et si certaines entreprises venaient à disparaître.

Les bailleurs privés, ont des échéances à respecter et ne peuvent pas se priver d’un mois ou plus de revenus.

A cet égard, nous vous rappelons que pour ceux qui ont donné la gestion à un mandataire, celui-ci n’a aucun pouvoir pour choisir de ne pas encaisser un loyer. En revanche, rien n’interdit à un propriétaire de faire ce choix et d’en informer son gestionnaire.

Il faut rappeler à vos locataires qui sont en difficulté de faire un point de leur situation avec leur entourage, leur assurance et leur banque car ce n’est pour le moment en aucun cas aux propriétaires privés de payer la note!

Par conséquent, les locataires de locaux d’habitation doivent continuer à payer leur loyer .

En cas d’impayé de loyer par ces derniers, n’oubliez pas d’activer les garanties habituelles (Visale, caution personnelle, assurance loyers impayés…).

Si votre bail est expiré ou est sur le point de l’être (suite à un congé) / si un locataire doit emménager, que faut-il faire ?

Il faut tout d’abord prendre contact avec votre locataire pour qu’il vous indique s’il souhaite ou non quitter les lieux (locataire sortant)/ emménager (locataire entrant) :

Si le locataire souhaite rester dans les lieux alors que le bail est expiré : le locataire doit pouvoir invoquer l’article 1218 du Code civil (qui permet de suspendre son obligation contractuelle en cas de force majeure) et donc se maintenir dans les lieux jusqu’à la fin du confinement ou au-delà en cas d’accord des deux parties. Il est important de consigner cette demande de report et votre acceptation (courrier signé du locataire ou à défaut des échanges de mails). Pendant cette prolongation du délai de préavis, le locataire reste évidemment tenu de payer son loyer aux échéances habituelles.

-Quid des locations saisonnières

Les baisses de salaire, pas plus que la notion de «force majeure», ne peuvent a priori permettre aux locataires de se soustraire en totalité ou en partie au paiement.

Ainsi, tout impayé pourrait faire l’objet d’un contentieux.

Le fait pour un locataire de ne pas payer sera traité comme tout impayé de loyer habituel. Il conviendra de respecter la même procédure : commandement de payer, assignation au tribunal pour condamnation en paiement et résiliation de bail puis éventuellement expulsion.

Sachant toute fois que la trêve hivernale s’arrête habituellement au 30 mars va se poursuivre jusqu’à fin mai.

Concernant les acomptes versés par les touristes pour réserver leurs vacances chez les bailleurs privés. Jusqu’à présent, cette somme leur reste acquise. Précisions :

Annulation d’une réservation avec versement d’acompte

Les avances exigées par le propriétaire peuvent prendre la coloration de ce qu’on appelle un « acompte ». Sur le plan juridique, un acompte se définit comme un paiement partiel effectué par l’acheteur (ici le locataire saisonnier) lors de la conclusion définitive du contrat. Il s’agit d’une démonstration de bonne foi de sa volonté à exécuter en bonne et due forme le contrat selon ce qui a été convenu une fois le moment d’entrée en possession de l’immeuble venu. Que se passerait-t-il si le locataire annule à la dernière minute la réservation qu’il a faite malgré le versement d’acompte ? Aux yeux de la loi, dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, le contrat est légalement formé. A partir de ce moment précis, il tient alors lieu de loi entre les parties contractantes sauf si elles acceptent de s’en départir mutuellement. Autrement dit, normalement, le locataire sera tenu à exécuter ce à quoi il s’était au départ engagé, c’est-à-dire, à payer l’intégralité des loyers pour le temps de la location prévu au contrat. Il va sans dire que dans cette hypothèse, l’acompte sera alors logiquement perdu puisqu’il représentait une quotité du loyer qui doit être réglé intégralement.

Si par contre l’annulation vient du bailleur, le locataire aura le droit de réclamer un dédommagement financier pour tous les chefs de préjudice qu’il aura subis. Outre le remboursement de l’acompte, ce dédommagement pourra donc également prendre en compte l’indemnisation d’un éventuel préjudice moral et préjudices financiers autres, que le locataire aurait pu subir du fait de l’annulation.

Annulation d’une réservation avec versement d’arrhes

Les avances exigées par les propriétaires peuvent également prendre l’aspect « d’arrhes ». Juridiquement, les « arrhes » se définissent comme étant une somme d’argent qu’un acheteur verse lors de la conclusion d’un contrat de vente lorsqu’il entend se ménager une faculté de dédit, c’est-à-dire une faculté de se départir de ses engagements contractuels. Appliqué à l’hypothèse qui nous intéresse ici, le versement d’arrhes permettra donc au locataire, en cas d’annulation de réservation inopinée, de s’en tirer sans grand dommage. L’abandon de la somme avancée à titre d’arrhes suffira selon la loi à dédommager le bailleur.

Si par contre l’initiative de l’annulation vient du bailleur, à ce moment-là, aux termes de la loi, celui-ci devra rembourser au locataire le double du montant avancé à titre d’arrhes.

Annulation d’une réservation sans qualification spécifique des sommes versées d’avance

Comment connaître la nature des sommes avancées ? En principe, puisque aux termes du Code du tourisme, tout contrat de location saisonnière doit revêtir une forme écrite, la nature des avances octroyées par le locataire est spécifiée par les clauses contractuelles. Dans le cas contraire, sans indication précise, les avances seront considérées comme étant des arrhes.

La période est difficile mais nous la traverserons ENSEMBLE.

Prenez soin de vous et de vos proches !